Imaginez-vous propriétaire d’un chalet surplombant les vallées enneigées des Pyrénées, avec une fiscalité avantageuse et une qualité de vie incomparable. Pour de nombreux Français et Européens, l’Andorre représente cet idéal. Pourtant, une question cruciale freine souvent les projets : comment financer concrètement un achat immobilier dans ce petit pays niché entre la France et l’Espagne ? Les réponses ne sont pas toujours évidentes, surtout pour les non-résidents.
Chez AND Capital, nous accompagnons quotidiennement des clients dans leurs projets immobiliers andorrans. Nous constatons que, avec une préparation solide et les bons partenaires, obtenir un financement devient non seulement possible, mais souvent plus accessible qu’on ne le pense. Cet article vous guide pas à pas dans les méandres du crédit immobilier en Andorre.
Les Spécificités du Financement Immobilier en Andorre
Le système bancaire andorran est réputé pour sa solidité et sa discrétion. Les établissements locaux proposent des solutions adaptées tant aux résidents qu’aux investisseurs étrangers. Contrairement à certaines idées reçues, il est tout à fait possible d’emprunter en Andorre même sans y vivre à l’année.
Pourquoi l’Immobilier Andorran Séduit-il Autant ?
L’attrait ne se limite pas au cadre naturel exceptionnel. Le marché immobilier andorran offre une stabilité remarquable, avec une appréciation régulière des valeurs. Les prix restent souvent plus raisonnables que dans les grandes métropoles européennes, tout en proposant des biens de standing élevé.
Investir ici peut aussi constituer une étape stratégique vers la casa pasiva, qui exige un investissement minimal de 600 000 € dans l’immobilier local. Cette formule permet de vivre en Andorre sans obligation de travail, tout en profitant des ventajas fiscales du pays.
Les paroisses les plus recherchées – Andorre-la-Vieille, Escaldes-Engordany, Encamp ou La Massana – concentrent les biens premium. Que vous visiez un appartement moderne en centre-ville ou un chalet traditionnel en altitude, les opportunités abondent.
Les Principales Banques Andorranes pour Votre Projet
Le paysage bancaire andorran compte cinq établissements majeurs, tous supervisés par l’Autorité Financière Andorrane (AFA) qui garantit transparence et sécurité.
- Andbank : Leader du secteur privé, elle excelle dans l’accompagnement des investisseurs internationaux avec des solutions sur mesure.
- MoraBanc : Réputée pour sa flexibilité et ses simulateurs en ligne permettant d’estimer rapidement votre capacité d’emprunt.
- Creand (ex-Crèdit Andorrà) : Propose des packages incluant souvent assurance et gestion patrimoniale.
- BancSabadell d’Andorra : Filiale du groupe espagnol, idéale pour ceux qui ont déjà des relations avec Sabadell.
- Crèdit Andorrà : Orientée vers les profils haut de gamme.
Chez AND Capital, nous entretenons des relations privilégiées avec ces institutions. Cette proximité nous permet de négocier pour nos clients des conditions souvent plus avantageuses que celles accessibles en direct.
Conditions d’Octroi pour Résidents et Non-Résidents
La différence principale réside dans le niveau d’exigence. Les résidents andorrans bénéficient généralement de conditions plus souples grâce à leur ancrage local.
| Critère | Résidents | Non-résidents |
| Taux de financement max | Jusqu’à 80-100 % | 60-70 % généralement |
| Apport personnel requis | 0-20 % | 30-40 % minimum |
| Durée du prêt | 20-30 ans | 15-25 ans |
| Exigence de revenus | Revenus locaux suffisants | Preuves solides de revenus étrangers |
| Relation bancaire préalable | Appréciée | Souvent déterminante |
Ces chiffres restent indicatifs. Chaque dossier est étudié individuellement. Un bon profil financier peut permettre de dépasser ces moyennes.
Taux d’Intérêt et Types de Prêts Disponibles
Les taux andorrans demeurent compétitifs par rapport à ceux de nombreux pays voisins. À fin 2025, les taux fixes oscillent généralement entre 2,5 % et 4 %, tandis que les variables suivent l’Euribor majoré d’une marge de 1 à 2 points.
Les banques proposent trois grandes formules :
- Prêt à taux fixe : sécurité maximale, mensualités constantes.
- Prêt à taux variable : potentiel d’économies si les taux baissent.
- Prêt mixte : période fixe puis variable.
La durée moyenne se situe entre 15 et 25 ans pour les non-résidents, mais peut atteindre 30 ans pour les profils excellents.
Les Garanties Exigées par les Banques
La sécurité prime dans le système andorran. Les établissements demandent plusieurs niveaux de protection.
L’hypothèque de premier rang sur le bien acquis constitue la garantie principale. Elle est inscrite au registre foncier andorran.
L’assurance emprunteur (décès-invalidité) est quasi-systématiquement requise. Certaines banques imposent même leur contrat maison, d’autres acceptent des équivalents étrangers.
Pour les non-résidents, un nantissement de liquidités ou de portefeuille titres peut être demandé en complément, représentant parfois 20-30 % du montant emprunté.
La solidité du dossier et la relation de confiance avec la banque restent les meilleurs atouts pour réduire les garanties additionnelles.
– Équipe AND Capital
Constituer un Dossier de Financement Irreprochable
Un dossier complet et bien présenté fait souvent la différence. Voici les pièces essentielles :
- Passeport ou carte d’identité en cours de validité
- Justificatif de domicile récent
- Derniers avis d’imposition (3 ans)
- Bulletins de salaire ou bilans comptables
- Relevés bancaires des 6-12 derniers mois
- Promesse de vente ou compromis signé
- Évaluation officielle du bien par expert agréé
- Preuve d’origine des fonds pour l’apport
Pour les entrepreneurs, ajouter les statuts de société et les rapports financiers renforce la crédibilité. L’ouverture préalable d’un compte bancaire en Andorre constitue un signal positif fort.
Spécificités pour les Non-Résidents Français
Les Français représentent la majorité des investisseurs étrangers. Les banques andorranes connaissent bien leurs profils et acceptent généralement les documents en français.
Cependant, la déclaration de transfert de fonds via la Banque de France peut être nécessaire pour les montants importants. La convention fiscale franco-andorrane évite la double imposition sur les revenus locatifs éventuels.
Crear un société patrimoniale andorrane pour détenir le bien offre parfois des avantages supplémentaires, notamment en termes de transmission successorale.
Les Étapes Clés de Votre Projet Immobilier
Une méthodologie rigoureuse évite les mauvaises surprises.
- Définir précisément votre budget global (prix d’achat + frais + apport)
- Obtenir une autorisation d’investissement étranger auprès du Gouvernement andorran
- Contacter plusieurs banques pour comparer les offres
- Constituer et déposer votre dossier complet
- Recevoir l’accord de principe (généralement sous 3-4 semaines)
- Signer l’acte authentique chez le notaire andorran
- Procéder au déblocage des fonds et à l’inscription hypothécaire
L’accompagnement par un cabinet local comme AND Capital permet de gagner un temps précieux et d’éviter les pièges administratifs.
L’Importance d’un Accompagnement Professionnel
Le marché andorran possède ses particularités : autorisation préalable pour les étrangers, traduction assermentée de certains documents, spécificités notariales. Un partenaire expérimenté fait toute la différence.
Chez AND Capital, nous proposons un service complet : recherche du bien avec nos partenaires immobiliers, préparation du dossier bancaire, négociation des conditions de prêt, coordination avec le notaire, et même optimisation fiscale globale de votre projet.
Notre connaissance approfondie des exigences bancaires nous permet souvent d’obtenir des financements que nos clients n’auraient pas décrochés seuls.
Le succès d’un projet immobilier en Andorre repose autant sur le choix du bien que sur la qualité du montage financier qui le soutient.
– Équipe AND Capital
Conclusion : Réalisez Votre Projet en Toute Sérénité
Financer un bien immobilier en Andorre est parfaitement réalisable, même pour les non-résidents. Les clés du succès résident dans une préparation minutieuse, le choix des bons partenaires bancaires et l’accompagnement par des professionnels connaissant parfaitement le terrain.
Que votre objectif soit une résidence principale, un investissement locatif ou une étape vers la résidence fiscale, les solutions existent. Chez AND Capital, nous transformons ces possibilités en réalité concrète pour nos clients depuis de nombreuses années.
Vous avez un projet immobilier en Andorre ? Póngase en contacto con nosotros dès aujourd’hui pour un diagnostic gratuit de votre situation et une présentation des meilleures options de financement adaptées à votre profil.
