Imaginez un pays minuscule, niché entre la France et l’Espagne, qui attire chaque année des centaines d’entrepreneurs, de cadres supérieurs et de retraités aisés grâce à sa fiscalité avantageuse… mais où trouver un appartement à louer devient presque aussi compliqué que de décrocher un rendez-vous avec un banquier suisse. C’est la réalité que vit l’Andorre depuis plusieurs années. En février 2026, le gouvernement a réaffirmé un objectif clair et ambitieux : faire passer la part de logements à loyer abordable à 9 % du parc immobilier total. Derrière ce chiffre se cache une véritable révolution silencieuse pour l’avenir du pays.
La course contre la montre pour loger ceux qui font tourner l’Andorre
Longtemps considéré comme un paradis fiscal discret et préservé, le pays connaît depuis une décennie une pression immobilière sans précédent. L’attractivité fiscale couplée à l’essor du télétravail transfrontalier et à l’arrivée de profils très qualifiés a fait exploser la demande. Résultat : des loyers qui ont parfois doublé en cinq ans dans certaines paroisses, et un sentiment croissant d’exclusion chez les jeunes Andorrans et les salariés aux revenus intermédiaires.
Face à ce constat, l’Institut Nacional de l’Habitatge (INH) pilote depuis plusieurs années une stratégie volontariste. L’objectif affiché de 9 % n’est pas choisi au hasard : il correspond à peu près à la moyenne des pays européens qui ont mis en place des politiques publiques structurées de logement social et intermédiaire.
Pourquoi 9 % et pas plus ?
Atteindre 9 % représente déjà un triplement du parc actuel de logements protégés. Les autorités ont préféré fixer un objectif réaliste mais significatif plutôt qu’un chiffre symbolique plus élevé qui risquerait de rester lettre morte. Ce seuil permet également de ne pas effrayer les investisseurs privés tout en envoyant un signal fort aux résidents et aux entreprises qui peinent à loger leurs collaborateurs.
À titre de comparaison, des pays comme l’Autriche ou la France se situent souvent entre 7 et 12 % selon les régions. L’Andorre se donne donc les moyens de se rapprocher des standards européens sans bouleverser son modèle économique fondé sur l’initiative privée.
Les principaux leviers actionnés par le gouvernement
- Construction de nouveaux programmes 100 % abordables sur foncier public
- Rénovation lourde d’immeubles anciens pour les intégrer au parc protégé
- Partenariats public-privé avec obligation de quota de logements à loyer plafonné
- Mobilisation de terrains communaux jusqu’alors sous-utilisés
- Subventions ciblées pour la primo-accession et la location longue durée
- Encadrement plus strict des locations saisonnières type Airbnb dans certaines zones
Ces mesures combinées devraient permettre d’ajouter plusieurs centaines de logements par an au parc abordable d’ici 2028-2030 selon les projections officielles.
Qui peut réellement prétendre à un logement INH ?
Contrairement à une idée reçue, les logements à loyer modéré ne sont pas réservés exclusivement aux nationaux. Les critères d’éligibilité tiennent principalement compte des revenus du foyer, de la composition familiale et du lien avec le marché du travail andorran. Ainsi, un salarié résident actif, un frontalier qui travaille à 80 % en Andorre ou encore un entrepreneur récemment installé peuvent tout à fait constituer un dossier.
« Notre priorité reste de loger en priorité ceux qui contribuent quotidiennement à l’économie andorrane, qu’ils soient nés ici ou qu’ils aient choisi de s’y installer pour travailler. »
– L’équipe de And Capital
Cette approche pragmatique vise à éviter que le dispositif ne profite qu’à une clientèle très locale, tout en continuant d’attirer les talents étrangers nécessaires à la diversification économique.
Impact sur les prix du marché libre : stabilisation ou baisse ?
Beaucoup se demandent si l’arrivée massive de logements abordables ne va pas mécaniquement faire baisser les loyers du marché libre. La réponse est nuancée. À court terme, l’effet restera limité car le volume ajouté restera modeste par rapport à la demande globale. À moyen terme (5-8 ans), une offre supplémentaire significative devrait logiquement atténuer la pression haussière, surtout dans les paroisses les plus tendues comme Andorre-la-Vieille et Escaldes-Engordany.
Pour les investisseurs immobiliers, cela signifie qu’il devient encore plus stratégique de se positionner sur des biens de standing supérieur ou sur des emplacements très spécifiques (centres-villes historiques, vues panoramiques exceptionnelles) là où la demande internationale reste soutenue.
Les conséquences pour les personnes qui souhaitent s’installer en Andorre en 2026
Si vous envisagez de demander la résidence active or the passive house, la question du logement doit être anticipée très en amont. Voici les scénarios les plus fréquents :
- Vous êtes salarié ou dirigeant d’une société andorrane → possibilité de candidater à un logement INH si vos revenus sont dans la tranche intermédiaire
- Vous créez une company in Andorra et vous vous versez un salaire modéré → même logique que le point précédent
- Vous optez pour la résidence passive avec revenus étrangers → peu de chances d’accéder au parc INH, il faudra donc chercher sur le marché libre ou acheter
- Vous êtes retraité → les programmes spécifiques pour seniors existent mais restent rares ; la plupart optent pour l’achat ou la location classique
Dans tous les cas, disposer d’un accompagnement spécialisé dès le départ permet d’éviter les mauvaises surprises. Chez And Capital, nous intégrons systématiquement la problématique logement dans notre analyse globale d’installation.
Investir dans l’immobilier andorran en 2026 : quelles opportunités ?
La politique de logements abordables ne ferme pas la porte aux investisseurs. Au contraire, elle crée de nouvelles niches :
- Logements haut de gamme dans des résidences avec services (sécurité, conciergerie, spa…)
- Biens rénovés dans les centres anciens avec charme authentique
- Petits immeubles mixtes où une partie est en accession libre et l’autre en locatif social
- Locaux commerciaux dans les zones dynamiques (alimenté par l’essor du e-commerce transfrontalier)
Pour les non-résidents, l’achat reste possible sous conditions (autorisation gouvernementale pour les personnes physiques). Beaucoup préfèrent passer par une société patrimoniale andorrane or a holding company pour optimiser la structure.
Le logement abordable : condition sine qua non de l’attractivité économique future
Les dirigeants andorrans l’ont bien compris : sans solution de logement raisonnable pour les classes moyennes et actives, le pays risque de perdre en compétitivité. Les entreprises, qu’il s’agisse de fintechs, de sociétés de gestion de brevets, de family offices ou de structures e-commerce, ont besoin de collaborateurs sur place ou à proximité. Or un loyer de 2 000 € pour un deux-pièces moyen à Andorre-la-Vieille représente parfois plus de 60 % du salaire net d’un cadre intermédiaire.
Réussir le pari des 9 % serait donc un signal extrêmement positif pour l’ensemble de l’écosystème économique andorran.
Comment And Capital vous accompagne dans ce nouveau contexte
Depuis plusieurs années, nous aidons des entrepreneurs et des familles à structurer leur projet d’expatriation ou d’optimisation patrimoniale en Andorre. La question du logement est presque toujours au cœur des premières discussions.
- Étude personnalisée de votre éligibilité aux logements INH
- Simulation complète : fiscalité + coût du logement + charges sociales
- Recommandations sur le type de société le plus adapté (société andorrane classique, offshore, holding company, patrimoniale…)
- Assistance à l’opening a bank account
- Conseil en tax optimization globale
- Orientation vers des partenaires immobiliers de confiance
Nous croyons fermement que l’Andorre de demain se construira autour d’un équilibre intelligent entre attractivité internationale et qualité de vie pour tous les acteurs qui font vivre le pays au quotidien.
Si ce sujet vous concerne, que vous soyez déjà résident ou en phase de réflexion, n’hésitez pas à nous contacter pour une première discussion sans engagement. L’objectif des 9 % est ambitieux, mais il est surtout le signe que l’Andorre prend très au sérieux son avenir économique et social.
Prenez rendez-vous ici pour une analyse personnalisée.
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